Antes de comprar: Calcular el valor real de una casa
Es difícil imaginar un solo artículo que se imponga en la imaginación socioeconómica americana más que una casa. A lo largo de nuestra historia, ser propietario de una casa ha sido una señal de haber «logrado». Cuanto más grande y lujosa sea tu casa, supuestamente, mejor debes estar, de ahí la necesidad de Gatsby de una mansión palaciega en West Egg en la novela de Fitzgerald. En la otra cara de la moneda del novelista, es la pérdida de la casa de Joad a manos del banco en el apogeo de la Gran Depresión lo que inicia la acción de Las uvas de la ira de Steinbeck. Desde las pinturas de Norman Rockwell, al «Gótico Americano», a las innumerables casas de comedia que han parpadeado en nuestras pantallas de TV, ser propietario de una casa ha sido una parte esencial de la imagen que la clase media americana tiene de sí misma.
Además de la visión conjurada por la literatura y los medios de comunicación, financieramente, la justificación detrás de la colocación de tantas acciones en los hogares es que se supone que se acumulan con valor a lo largo del tiempo. Sin embargo, es más complicado saber qué parte de la historia de la vivienda estadounidense es cierta, así como la cuestión de si los costos de la vivienda compensan o no cualquier ventaja que se pueda obtener al comprar una casa. La forma en que se calcula el valor de una casa, los factores que se tienen en cuenta en esos cálculos y la forma en que se contabilizan los gastos inesperados dice mucho sobre la forma en que vemos y costeamos esta pieza fundamental del sueño americano basada en la propiedad.
Calculando el valor real de su casa
A la hora de evaluar si se debe adquirir una vivienda o no, desde el punto de vista económico, puede ser útil enmarcar la cuestión en términos de valor puro. Una forma sencilla de hacerlo es hacerse una pregunta: ¿cómo se compara el pago de la hipoteca con el beneficio que obtendría si alquilara la casa? Puedes echar un vistazo a las tasas y hacer una comparación general, pero si quieres desglosar realmente los números puedes usar lo que se llama una relación P/E (precio/ganancias). «Ganancias», en este contexto, constituiría el ingreso por alquiler que generaría una propiedad dada menos los gastos de operación que necesitaría para mantenerla. Ten en cuenta que cosas como los impuestos, el seguro y similares pueden sumarse rápidamente. Cuanto más alto sea el precio de una propiedad, más impuestos tendrás que pagar por ella, lo que puede tener un gran impacto en esa relación P/E.
«Precio» es el precio de compra de la casa. Divide las ganancias en el precio y mira lo que te queda. Cuanto más alto sea este número, por lo general, peor será el trato que obtendrás. (Como referencia, una casa en una ciudad cara como Nueva York o Los Ángeles debe tener una P/E de 50 a 60, mientras que el promedio nacional es de alrededor de 40 a 50.) Todo esto es para profundizar en lo que Warren Buffet se refiere como «ganancias del propietario». Este es el dinero que una propiedad es capaz de generar y que puede ser aprovechado con seguridad sin quitarle el alijo que necesitará para mantener la propiedad. Mientras tanto, es importante tener en cuenta el crecimiento potencial de las ganancias en relación con el precio y los costos operativos – el problema aquí, sin embargo, es que muchos compradores entusiasmados anticipan retornos del cuatro o cinco por ciento por año, a veces incluso cuando los precios de venta y alquiler ya están en los máximos del ciclo. La tasa media de apreciación a lo largo del tiempo, según el economista Robert Shiller, es de alrededor del 0,4 por ciento.
Uno de los trucos más útiles es considerar una propiedad como si fuera una acción. Por muy satisfactorio que pueda ser nuestro romanticismo sobre la propiedad en este país, no contribuye a una mejor o más precisa comprensión del valor de una casa dada cuando se trata de números. En su lugar, usted quiere verlo en términos de potencial de ganancia bruto a corto y largo plazo.
Contabilidad de los gastos inesperados
Además del valor bruto de la propiedad, también debe hacer todo lo posible para anticiparse al desastre y planificar en consecuencia. Si esto suena vagamente (o no tan vagamente) dramático, tenga en cuenta que su casa es probablemente la propiedad más valiosa que posee. También es, afortunadamente, la que más probabilidades tiene de aumentar su valor si encuentra el trato adecuado. Eso no es cierto en el caso de su coche, que sólo pierde valor desde el momento en que lo saca del aparcamiento. Si quieres sacar el máximo provecho de tu casa, querrás asegurarte de que tienes dinero ahorrado y un plan de contingencia para cualquier número de posibles problemas de la casa. Por ejemplo, supongamos que algo va mal con el techo. Este es un problema extremadamente común, pero no es uno para el que todos estén preparados. Calcular cuánto pueden costar las reparaciones del tejado, las fugas sépticas, los daños causados por el agua, los problemas estructurales y otros posibles problemas del hogar en el futuro también puede ayudarle a decidir cuánto quiere gastar por adelantado. Demasiadas personas no tienen en cuenta estos costos cuando anticipan cuánto van a gastar en una casa. Algunos problemas de vivienda son más evitables que otros, pero es extremadamente raro que una casa nunca sufra ningún problema. Lo más probable es que su casa se encuentre con algún tipo de problema y necesite reparaciones en algún momento. Necesitará tener en cuenta eso en sus cálculos cuando determine el valor final de su casa en relación con los costos.
Otros factores a tener en cuenta
No es que los factores externos no puedan afectar el potencial de un hogar. El clásico adagio inmobiliario de «Ubicación, ubicación, ubicación» sigue siendo tan cierto como siempre, y así como el valor de las acciones aumenta y disminuye, también el prestigio y el valor de la propiedad de vecindarios enteros fluctúa de acuerdo a varios factores. Si estás invirtiendo una gran suma, querrás estar seguro de que estás invirtiendo en un vecindario que está en alza y que se lleva sus propiedades con él. Averiguar en el vecindario que rodea a una posible compra de vivienda puede ayudarle a determinar la probabilidad y la medida en que es probable que se produzcan aumentos – o disminuciones – en el valor de la propiedad. Mientras tanto, incluso en el sector inmobiliario, los ciclos del mercado van y vienen. Aunque el valor de las propiedades tiende a apreciarse históricamente, tenga cuidado si los valores se han disparado en un corto período de tiempo.
Por muy brillante que sea el sueño de ser propietario de una casa, es importante tener en cuenta el valor financiero real de una casa. Si le restas la emoción, la relación costo/beneficio final de tener una casa se reduce a un juego de números. Al considerar las casas como unidades brutas de valor, puedes tener una mejor idea de cómo se ven realmente a corto y largo plazo, para que tu brillante sueño no se convierta en una pesadilla financiera más tarde.