Cómo comprar una casa embargada
¿No te encanta conseguir un buen negocio? Es tan sorprendente cuando algo que quieres es sólo una fracción de su precio original. Incluso si no buscabas comprarlo en el momento en que el precio disminuye, el encanto del ahorro puede hacerte cambiar de opinión.
Este principio no sólo se aplica a la ropa y otras cosas que puedes ver en una tienda o comprar en línea. A veces, los bienes que quieres comprar también ven caídas masivas de precios que hacen que el deseo de comprarlos se multiplique por diez.
Podrías comprar un coche usado en un concesionario de coches, o podrías hacer un viaje a una subasta de coches y coger uno de los embargados. Todo lo que los bancos quieren hacer es reclamar el saldo de un préstamo, que puede ser minúsculo en el gran esquema de las cosas.
Un coche es una gran cosa, pero este concepto puede ser llevado a un lugar aún más significativo. ¿Qué te parece ser propietario de una casa más barata? Este es un resumen de todo lo que necesitas saber antes de aprovechar la oportunidad de comprar esa casa embargada.
¿Qué es una ejecución hipotecaria?
El primer orden del día es entender el concepto de la ejecución hipotecaria, para saber cómo y por qué la casa está ahora disponible en la forma en que lo está actualmente.
Como sabes, la mayoría de la gente no paga sus casas en efectivo. Una casa es una compra muy cara, y la realidad es que la gente no tiene el dinero necesario para hacer esas compras por adelantado.
Por lo tanto, los aspirantes a propietarios de viviendas se dirigen a las instituciones de préstamo, como los bancos, para obtener una hipoteca, que es un préstamo que cubre la compra de la vivienda. Si sabes algo sobre préstamos, sabes que no son dinero gratis. Un préstamo debe ser devuelto, y aquí es donde las cosas a veces van mal para estos propietarios.
A veces, las circunstancias hacen que los pagos de la hipoteca se vuelvan insoportables, y a veces se añade una segunda hipoteca, y era demasiado para manejar. Cualquiera que sea el caso, el punto es que hay acontecimientos que suceden y hacen que la gente se retrase en los pagos de su hipoteca.
Cuando esto pasa el punto que un prestamista está dispuesto a tratar, entonces la casa es embargada. Lo que esto significa es que el prestamista toma la casa de la persona que no pudo honrar el acuerdo de pago hasta su finalización.
Aunque es algo terrible que le suceda a cualquiera, crea una oportunidad para un comprador potencial, como usted. Ahora, usted es capaz de adquirir una casa que se está vendiendo por un precio que está por debajo de su valor de mercado.
El interés del banco radica en llevar a cabo su inversión, por lo que tiene un interés personal en vender la casa, e incluso está dispuesto a pasar por algún nivel de negociación para hacerlo.
¿Por qué debería comprar una casa embargada?
La ventaja más obvia de hacer esto es el hecho de que puedes conseguir la casa en lo que es un robo. Además, hay diferentes estados de ejecución de la hipoteca, que pueden ofrecerte diferentes beneficios de costo.
Una de ellas se conoce como pre-ejecución hipotecaria. En esta fase, el actual propietario ya ha incumplido los pagos de la hipoteca. El prestamista suele estar listo para recuperar la casa en este momento, pero simplemente no ha ocurrido todavía.
Si puedes conseguir una casa en la etapa previa a la ejecución hipotecaria, puedes estar haciéndote el mayor favor de tu vida. Esto se debe a que normalmente se puede conseguir una casa a través de un proceso de venta corta en este punto.
¿Qué significa esto? Bueno, un prestamista nunca sabe el nivel de interés que puede esperar de una propiedad. Cuando la ejecución hipotecaria completa llega, el plan es subastar la casa, pero ¿quién dice que hay una venta segura esperando?
Cuando expresas interés durante la pre-ejecución hipotecaria, le garantizas al prestamista la oportunidad de no perder completamente. Por lo tanto, es muy probable que usted obtenga la casa por un precio que es incluso menor que el que el comprador anterior debe en los pagos de la hipoteca.
Una vez que se ha producido una ejecución hipotecaria, la propiedad se suele subastar, aunque hay casos en los que se recurre a un agente inmobiliario para vender la propiedad. Incluso en esta etapa, se pueden obtener descuentos increíbles, pero todo depende del mercado inmobiliario y de dónde se encuentre la casa en proceso de ejecución.
Cómo comprar una casa embargada
Ahora que puede ver la clara ventaja de comprar una casa que está en estado de ejecución hipotecaria, es hora de responder a la vieja pregunta de, «¿Cómo funciona la compra de una casa ejecutada?» Bueno, hay un proceso de cinco pasos que te lleva de un extremo al otro que se cubre a continuación.
Localizar un agente inmobiliario con experiencia
Todo este proceso puede desmoronarse si el agente inmobiliario que utiliza es inepto. Incluso algunos de los mejores agentes de bienes raíces para las ventas regulares pueden ser algunos de los peores con las ejecuciones hipotecarias, por lo que debe tener cuidado aquí.
Quieres encontrar un agente que sepa todo lo que hay que saber sobre este proceso. Naturalmente, el agente lo representa y se asegura de que el proceso fluya de manera que sea favorable a sus intereses.
Lo bueno es que puedes identificar un buen agente inmobiliario para el proceso basado en las credenciales. Hay entrenamiento especializado disponible en esta área, así que necesitas un agente inmobiliario que tenga dicho entrenamiento. Las credenciales del Recurso de Ventas Cortas y Ejecuciones Hipotecarias (SFR) o del Experto Certificado en Propiedades en Peligro (CDPE) son excelentes lugares para empezar.
Tenga listo su efectivo o su carta de preaprobación
La compra de una hipoteca puede ser un proceso delicado, y usted necesita demostrar que no sólo es serio acerca de la propiedad, sino que también está listo para poner en marcha la compra.
Una de las mejores maneras de hacerlo es mostrar que estás dispuesto y eres capaz de comprar. Este no es el momento para mirar escaparates, y tienes que demostrar que no sólo estás mirando a tu alrededor.
Si está comprando la propiedad en efectivo, asegúrese de que su agente inmobiliario sepa que puede permitírselo y que está listo para seguir adelante. Si planea usar una hipoteca, busque un prestamista que se ajuste bien a sus necesidades, y ocúpese de lo necesario para obtener una carta de preaprobación.
Usar un análisis comparativo
Aunque quieras cerrar esta compra sin arrastrar los pies, tampoco quieres sumergirte de cabeza sin ninguna información crucial.
A veces se puede conseguir la propiedad a un precio más bajo que el que se vio inicialmente porque hay propiedades comparables que van por menos. Haga que su agente inmobiliario haga lo que se conoce como un análisis comparativo de mercado (CMA). Este proceso investiga los precios de venta recientes de casas que son comparables a la que usted está interesado.
Puede utilizar esta información para hacer una oferta que le sea más beneficiosa si la AMC le da resultados favorables.
Puja para ganar…
Tienes un poco más de espacio para respirar cuando no hay mucha actividad en el área de las casas embargadas. De hecho, eso puede ser una razón para que usted haga una oferta más baja.
Sin embargo, si nota que la actividad alrededor de tales casas en el área es alta, puede que quiera reforzar su oferta para seguir siendo competitivo. Recuerde que los precios de lista de las casas embargadas tienden a ser descontados, lo que significa que el banco puede no estar muy interesado en que usted reduzca el precio aún más. Sin embargo, aquí es donde su agente de bienes raíces es útil. Asegúrese de apoyarse en el consejo sensato que se le da antes de tomar cualquier decisión.
Todo esto depende de la actividad en la zona y del nivel de demanda. No se puede ganar una carrera competitiva eligiendo no competir, así que puja un poco más alto que el precio de venta si lo que realmente te importa es asegurar la propiedad.
Recuerde que la condición no está verificada
Una casa embargada se vende en cualquier condición en la que se encuentre actualmente. ¿Qué banco va a gastar dinero para que una casa vuelva a su condición prístina sólo para venderla a alguien a un precio de descuento? Esto no quiere decir que no se pueda conseguir una casa embargada que haya sido bien mantenida por el ocupante anterior. El punto es que no sabes en qué estado está el lugar.
Podría haber infestación de plagas, presencia de moho, pintura con plomo, etc. El banco no hace nada para verificar la condición y es aún menos probable que haga algo en el área de la remediación.
Tenga en cuenta que puede hacer una inspección de la casa para su tranquilidad. Esto no es un prerrequisito para la compra de una casa, pero le ayuda a identificar cualquier cosa que pueda no estar en orden antes de que decida comprometerse con la compra. También puede usar la información recién encontrada para avanzar según lo planeado o alejarse. Incluso puede intentar utilizar las imperfecciones como moneda de cambio, aunque su éxito en este sentido no está garantizado.
Esta es una de las razones por las que necesitas un agente inmobiliario que sea un experto. Si tienes uno, lo más probable es que haya habido una contingencia de inspección de la casa en tu contrato. Esto significa que incluso si el acuerdo fue «sellado», usted todavía tiene el poder de alejarse para proteger sus intereses.
Puede obtener una gran cantidad de dinero en una nueva casa siguiendo el camino de la compra de una casa embargada, pero no es el mismo proceso sencillo y agradable que es sinónimo de la compra de una nueva casa.
Hay mucho trabajo táctico por hacer, y necesitas un agente inmobiliario con experiencia en ejecuciones hipotecarias para que esté a tu lado durante todo el proceso.
Además, no sabe qué tipo de problemas tiene la propiedad, así que tal vez quiera asegurarse de incluir una contingencia de inspección de la casa en su contrato.
Por último, recuerda que debes dar la impresión de que vas en serio con la compra.