Cómo presupuestar para cubrir el pago de su hipoteca
Con la reciente recesión del mercado de la vivienda que se avecina y sin salida todavía, mucha gente se pregunta sobre sus pagos de la hipoteca. Por supuesto, la mayoría de las personas miran la casa y se preguntan si pueden pagarla. En cambio, una mejor pregunta es si puede permitirse pedir prestado el dinero que necesita para ello.
¿Qué es una hipoteca?
Antes de empezar a preocuparse por su presupuesto, necesita saber qué es una hipoteca. Mucha gente cree que lo sabe. Una hipoteca es un préstamo que es usado por alguien para comprar un inmueble para recaudar los fondos necesarios para comprar un inmueble.
En cierto sentido, tu prestamista te da el dinero que necesitas para comprar la casa que quieres. Prometes devolver el dinero que pediste prestado más los intereses. Esto sucede en un período de tiempo, por lo general de 20 a 30 años.
Este tipo de préstamo es un préstamo asegurado porque la casa es la garantía. Si no cumples con el préstamo hipotecario, el prestamista puede vender la casa para recuperar las pérdidas. Generalmente, los pagos de la hipoteca se hacen mensualmente y tienen cuatro componentes, incluyendo los impuestos, el interés, el seguro y el capital.
Una definición más profunda
Antes de obtener una hipoteca, tienes que aceptar las condiciones y términos del prestamista. Especifican el tiempo que tienes para devolver el préstamo, que a menudo es de décadas. También averiguas cuánto dinero pagas cada año y cuánto dinero pagas de entrada al firmar. El pago inicial suele ser un porcentaje del costo de tu casa.
Los términos y condiciones también muestran lo rápido que se acumulan los intereses. Puedes tener un tipo de interés fijo, lo que significa que la cantidad se mantiene igual durante la vida del préstamo. También hay disponible un interés de tasa ajustable, donde puede bajar o subir dependiendo del mercado. También puede encontrar versiones híbridas, como la ARM 7/1 (hipoteca de tasa ajustable), que acumula intereses a tasa fija durante los primeros siete años de su vida. Después de eso, el prestamista puede elegir ajustar la tasa de interés.
A menudo, se espera que realice pagos cada mes en su hipoteca, aunque puede encontrar otros términos, como pagar cada dos meses o trimestralmente (cada tres meses). Por lo general, el pago se realiza con respecto a la cantidad total que pidió prestada, que es el capital y el interés; el interés es deducible de impuestos. Cuando pagas la hipoteca en su totalidad, se llama amortización.
Una hipoteca es un préstamo garantizado, por lo que está respaldado por la casa como el activo. Si usted no cumple, el prestamista puede recuperar la casa, lo que se llama una ejecución hipotecaria. Por lo general, los prestamistas quieren que los prestatarios contraten un seguro para la casa, como el seguro de propietario. Esto cubre cualquier daño a la propiedad. Otra opción es el seguro hipotecario, que protegerá al prestamista en caso de incumplimiento.
Hay una variedad de opciones de hipoteca disponibles. Estas incluyen:
- Hipoteca Globo: Con la hipoteca globo, tus pagos mensuales no amortizan el préstamo hacia el final de su período. Los pagos empiezan más bajos, pero se incrementan a una cantidad mayor al final de los términos. Esto funciona bien para las personas que planean tener un ingreso más alto hacia el final de su período de préstamo. También funciona para las personas que planean vender la casa antes de que termine el préstamo, aunque tal vez tenga que vender la propiedad o refinanciar la hipoteca.
- Segunda Hipoteca: A veces llamado préstamo sobre el capital de la casa, esto le permite tomar otro préstamo sobre la casa para llegar a la garantía o al capital de la casa.
- Hipoteca respaldada por el gobierno: Algunos ciudadanos califican para una hipoteca emitida por el gobierno de los Estados Unidos. Esto puede incluir el préstamo del USDA (Departamento de Agricultura de los Estados Unidos). Se otorga al propietario de una propiedad rural que no tiene una vivienda adecuada. También existe el Préstamo de la Administración de la Vivienda del gobierno federal, que ofrece ayuda a los ciudadanos de bajos ingresos. Las personas que sirvieron en las fuerzas armadas también pueden calificar para opciones especiales.
Cómo presupuestar su hipoteca
Ahora que tienes una comprensión básica de una hipoteca, podrías estar tratando de encontrar la correcta. Con tantas opciones, puede ser difícil. Además, puede que no sepas si puedes pagar la casa que quieres comprar.
En su mayor parte, es probable que pueda pagar un préstamo sobre una propiedad que cuesta entre dos y dos veces y media su ingreso bruto. Con esta fórmula, si ganas 100.000 dólares al año, puedes pagar hipotecas de entre 200.000 y 250.000 dólares. Sin embargo, esto es sólo una guía a seguir. Puede ser mejor utilizar una calculadora de hipotecas o hablar con su prestamista para estimar el pago mensual de la hipoteca.
Antes de empezar a buscar casas, es una buena idea saber cuánto puede pagar de hipoteca. Esto puede ayudarte a decidir sobre la propiedad correcta. Habla con los posibles prestamistas y averigua qué es lo que creen que puedes pagar y cómo el prestamista llegó a esa estimación. Además, debe evaluar sus finanzas actuales, así como sus prioridades y objetivos.
Cómo decide un prestamista
Muchos factores influyen en la decisión del prestamista sobre la asequibilidad. Generalmente, se reduce a los ingresos, activos, pasivos y deudas. Usted puede creer que su solicitud de hipoteca es juzgada por alguien que se guía por su instinto en vez de por su objetividad, pero el proceso se basa principalmente en una fórmula. Incluso si la persona que aprueba o niega su préstamo tiene un mal día, sigue basándose en estos cuatro criterios: ingreso bruto, proporción de pago inicial, proporción de pago final y puntaje crediticio.
Los prestamistas necesitan saber cuánto dinero se gana, qué exigencias se plantean ya a esos ingresos y el potencial de que esas cifras cambien en el futuro. En resumen, miran lo que podría poner en peligro su capacidad de recuperar su dinero. Su puntaje crediticio y su historial determinan las tasas de interés de la financiación, que se decide en los pagos iniciales, los gastos mensuales y los ingresos.
Cada prestamista hipotecario tiene sus propios criterios para determinar la asequibilidad, pero depende principalmente de estos factores:
Ingresos brutos
Esta es la cantidad de dinero que ganas antes de tus impuestos. Incluye tu salario, cualquier bonificación, beneficios de la Seguridad Social, pensión alimenticia, discapacidad, manutención de niños, y más. Puede ayudar a determinar tu proporción de ingresos.
Proporción delantera y final
La proporción de la entrada es el porcentaje de su ingreso bruto (cada año) que se dedica a pagar la hipoteca cada mes. Los pagos de la hipoteca consisten en cuatro componentes, incluyendo el interés, el capital, el seguro y los impuestos. En general, todos estos componentes no deben exceder el 28 por ciento del ingreso bruto. Aún así, muchos prestamistas dejan que sus prestatarios superen el 30 por ciento e incluso pueden superar el 40 por ciento.
Ratio de retroceso
A veces llamada la relación DTI (Deuda a Ingreso), esta calcula cuánto de su ingreso bruto se necesita para cubrir las deudas. Esto puede incluir la manutención de los hijos, los pagos de las tarjetas de crédito y otros préstamos (de estudiante, de automóvil, etc.) Por ejemplo, si pagas unos 2.000 dólares al mes en gastos pero sólo ganas 4.000 dólares al mes, esta relación está en el 50 por ciento porque la mitad de los ingresos mensuales tiene que ir a parar a las deudas.
La mala noticia es que una proporción tan alta de deuda con respecto a los ingresos no te va a permitir conseguir la casa de tus sueños. La mayoría de los prestamistas no quieren que tu DTI exceda el 36 por ciento de los ingresos brutos. Puedes calcular tu deuda máxima en base a la proporción del DTI multiplicando tus ingresos por 0.36 y luego dividiendo ese número por 12. Por lo tanto, si ganas $100,000 al año, no deberías tener gastos mensuales de deuda que excedan los $3,000. Por supuesto, una proporción de DTI más baja siempre es mejor.
Puntajes de crédito
La asequibilidad es sólo una parte del pago de la hipoteca y el presupuesto. El prestamista también va a mirar cuánto riesgo tienes. Los prestamistas han desarrollado una manera de decir cuán riesgoso eres para ellos. Puede variar, pero a menudo se centra en su puntuación de crédito. Si tiene un puntaje más bajo, es probable que pague tasas de interés más altas, también llamadas APR (tasa de porcentaje anual).
La buena noticia es que, si planeas comprar una casa en el futuro, puedes empezar a mejorar tu puntuación de crédito ahora. Preste mucha atención a sus informes de crédito y asegúrese de obtenerlos una vez al año de las tres agencias de crédito. Si nota algo incorrecto, asegúrese de intentar resolverlo y eliminarlo del informe. De lo contrario, podría perderse la casa de sus sueños por un error de otra persona.
Calculando su pago inicial
Un pago inicial es la cantidad que puede pagar de su bolsillo usando activos líquidos o efectivo. La mayoría de los prestamistas requieren que tengas el 20 por ciento del precio de compra de la casa. Si quiere evitar tener que comprar un seguro hipotecario privado, debe tener el 20 por ciento del precio de compra. Aún así, algunos prestamistas podrían prestarle el dinero si no tiene el pago inicial completo. Por supuesto, cuanto más dinero puedas dar de entrada, menos vas a necesitar para el financiamiento, y también vas a quedar mejor ante el prestamista.
Por ejemplo, si quiere una casa que cuesta 100.000 dólares y puede pagar un 10 por ciento de adelanto, tiene que pagar un adelanto de 10.000 dólares. Por lo tanto, necesitas un préstamo de 90.000 dólares.
Los prestamistas necesitan saber cuánto tienen que cubrir, pero también necesitan saber cuánto tiempo es necesaria la hipoteca. Las hipotecas a corto plazo tienen pagos mensuales más altos, pero a menudo son menos costosas durante el tiempo que duran.
Restricciones del presupuesto personal
Hay un factor más a considerar aquí. La mayoría de los prestamistas se centran en su salario bruto al determinar su pago inicial y todo lo demás. Usted también puede tener en cuenta eso, pero no está pensando en otros gastos, como el seguro médico, las deducciones de la FICA, los impuestos y todo lo demás. Por lo tanto, es posible que desee basarse en sus ingresos netos (lo que lleva a casa) en lugar de los ingresos brutos.
Cuando se trata de decidir cuánto puedes pagar, se reduce a tu salario bruto y a tu presupuesto. Es importante entender cómo los prestamistas determinan los montos de las hipotecas y por qué es conveniente considerar el pago neto en lugar del bruto.