¿Deberías pedir una segunda hipoteca para pagar los préstamos estudiantiles?
¿Sabías que ha habido un aumento significativo en el valor de los hogares en toda la nación? Esto significa que los propietarios podrían elegir reemplazar su deuda estudiantil con una segunda hipoteca. Sin embargo, ¿es una decisión sabia cambiar su deuda estudiantil para tener financiamiento de bienes raíces? Además, ¿podría pagar sus deudas usando financiamiento de bienes raíces inmediatamente o dentro de unos pocos años?
Préstamos para la vivienda y para estudiantes: No se trata sólo de las tasas
Los préstamos estudiantiles federales suelen tener tasas de interés de alrededor del 4,45 – 7%, dependiendo de una variedad de factores. Aún así, estos préstamos tienen tasas más bajas porque están respaldados por el gobierno y el Congreso fija el monto de los intereses al comienzo del año escolar cada año. A menudo, las segundas hipotecas son más baratas y tienen tasas de interés similares, así que ¿tiene sentido obtener un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda para deshacerse de su deuda escolar?
Si la pregunta fuera sólo sobre tasas, entonces podría ser una respuesta simple. Sin embargo, hay muchas diferencias entre la deuda de la escuela y la equidad de los bienes raíces. Por ejemplo, la deuda estudiantil presenta varias opciones que no suelen estar disponibles a través de un préstamo sobre el valor neto de la vivienda. Estas incluyen:
Aplazamiento
Los aplazamientos de los préstamos estudiantiles le permiten posponer la devolución del préstamo bajo condiciones específicas. Por ejemplo, es posible posponer temporalmente el pago del préstamo si te unes al ejército o te matriculas en una escuela de postgrado.
Los que tienen un préstamo Perkins, Stafford Subsidiado o Subsidiado Directo van a encontrar que el préstamo no acumula intereses en este momento. Sin embargo, cualquier otro préstamo estudiantil federal sí acumula intereses, incluso durante el aplazamiento. Si no pagas los intereses durante el período de aplazamiento (y no tienes que hacerlo), se añaden al capital y al saldo.
El perdón
A veces, los prestamistas pueden perdonar el préstamo en su totalidad basándose en su situación laboral. Por ejemplo, los médicos, maestros y otras carreras similares pueden ayudarte a que te perdonen el saldo del préstamo estudiantil por muchas razones. La mayoría de las veces, es si aceptas trabajar en un área poco atendida o si aceptas un recorte de sueldo.
Asimismo, si trabajas para el gobierno estatal, federal, tribal o local, una organización sin fines de lucro o el Cuerpo de Paz/AmeriCorps, el prestamista podría cancelar tu deuda estudiantil restante después de que hayas trabajado allí durante diez años.
Indulgencia
La indulgencia funciona de manera similar al aplazamiento porque todavía se puede suspender temporalmente el proceso de reembolso del préstamo. Los prestamistas a menudo hacen esto si usted cae en una dificultad financiera que califica. Durante este tiempo, los pagos del principal se posponen, aunque los intereses siguen acumulándose. Puedes pagar los intereses del préstamo cuando se venzan, o puedes elegir que se añadan al saldo.
¿Por qué tomarías una segunda hipoteca para pagar los préstamos estudiantiles?
Con tantas ventajas disponibles a través de los préstamos estudiantiles, puede que se pregunte si tiene sentido reemplazar su deuda educativa con una segunda hipoteca. Puede ser porque:
- Puede que no califique para la indulgencia, el aplazamiento o el perdón.
- Su pago podría ser mucho más bajo, lo que mejora el flujo de efectivo cuando más lo necesita al comienzo de su nueva carrera.
- Podrías ahorrar más dinero usando la financiación de bienes raíces. La magnitud de ese ahorro depende de muchos factores, como el costo de un nuevo plan de financiamiento, las tasas de interés actuales de su préstamo y el tiempo que el préstamo ha estado pendiente.
Formas de refinanciar la deuda de los estudiantes
Puedes encontrar muchas maneras de refinanciar tu deuda de préstamo estudiantil. Miramos todas las opciones a continuación:
Una segunda hipoteca
Digamos que tienes una deuda de 65.000 dólares en un préstamo estudiantil con una casa valorada en 300.000 dólares. Su hipoteca actual está justo en 150.000 dólares. Por supuesto, usted tiene un buen puntaje de crédito y puede calificar para una segunda hipoteca.
Si sacas una por 65.000 dólares, eso eleva tu deuda hipotecaria a 215.000 dólares. Ahora, la relación préstamo-valor (LTV) está al 72%, lo cual es extremadamente bajo. Por lo tanto, usted es visto como un riesgo menor para los prestamistas. Esto, a su vez, puede ayudarle a obtener tasas de interés más bajas en la nueva financiación hipotecaria.
A menudo, las segundas hipotecas tienen plazos de hasta 30 años. Esto significa que sus pagos mensuales podrían ser más asequibles. Usando el ejemplo anterior, usted financia $65,000 a una tasa de interés del cinco por ciento durante 30 años y sólo paga alrededor de $349 cada mes por el interés y el capital.
HELOC
Alternativamente, puede considerar una HELOC (Home Equity Line of Credit), que le permite cambiar su deuda estudiantil instantáneamente por una deuda inmobiliaria.
Por ejemplo, si su propiedad tiene un valor justo de mercado de unos 300.000 dólares y un prestamista le va a permitir un CLTV del 75% (relación combinada de préstamo y valor), obtendrá una financiación de unos 225.000 dólares. Eso equivale a la cantidad de la primera hipoteca (150.000 dólares) más 75.000 dólares de crédito.
Puede liquidar fácilmente sus préstamos estudiantiles y tener otros 10.000 dólares para utilizarlos para otros fines. También es posible poner ese dinero en una cuenta de ahorros para obtener intereses y utilizarlo en una emergencia.
Aún así, tienes que entender cómo funcionan los HELOCs. Generalmente, pueden durar hasta 15 años y funcionan de manera similar a una tarjeta de crédito.
Por ejemplo, podrías tener un período de retiro de cinco años donde puedes retirar dinero de tu cuenta HELOC. Esto significa que puedes sacarlo completamente, pagar el saldo, y luego reutilizarlo hasta el límite de crédito de nuevo, casi todo sin ninguna restricción.
Durante ese período de sorteo, los tipos de interés son variables, por lo que puede ser difícil presupuestar el reembolso.
También hay un período de reembolso de diez años. Durante ese tiempo, debes pagar la totalidad de la deuda y no puedes hacer más retiros en la cuenta. De nuevo, los tipos de interés son variables, pero a veces, puedes encontrar un HELOC que te permite fijar un tipo fijo cuando dejas de retirar dinero.
La cuestión aquí es que los períodos de reembolso son sólo de diez años, por lo que pueden ser bastante altos. Por ejemplo, si debes 65.000 dólares, tienes que pagarlos en diez años, y tienes un 5% de interés, vas a pagar 689 dólares al mes.
La tenencia junto con las segundas hipotecas
Al mirar el mecanismo básico de HELOC y las segundas hipotecas, también se puede pensar en la tenencia. Este es el tiempo que planeas ser dueño de tu casa. Hace unos cuatro años, los períodos típicos de propiedad eran de unos diez años, según la NAR (Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios). Sin embargo, los jóvenes propietarios y los compradores por primera vez suelen pasar menos tiempo en sus casas.
Por lo general, los jóvenes propietarios conservan la propiedad durante unos cuatro o cinco años. Una de cada cinco personas vendió su casa en tan sólo dos o tres años.
Esta es una consideración importante porque, cuando se pide un préstamo contra la propiedad y luego se decide venderla, no se puede extender el pago del préstamo. Tu HELOC o segunda hipoteca tiene que ser pagada una vez que vendas la casa.
Eso podría ser algo bueno si quieres eliminar la deuda para siempre. Sin embargo, también podría causar muchos problemas si desea seguir financiando a un tipo de interés más bajo durante un período de tiempo prolongado y el producto de la venta de la casa se destina a otras cosas.
La tenencia también es esencial para pensar cuando se trata de elegir entre HELOC y segundas hipotecas fijas. HELOC puede empezar con tasas de interés más bajas, pero la segunda opción es más segura porque puede ser una tasa más alta, sólo fija.
El HELOC puede ser menos arriesgado cuanto menos tiempo planee quedarse en su casa porque no es probable que la tasa aumente con un plazo más corto.
Su casa podría estar en riesgo
Otra cosa que tienes que considerar es que tu casa está en juego aquí. Mientras que estás reduciendo el interés del préstamo estudiantil, estás aumentando la factura de la hipoteca. Si no puedes hacer los pagos mensuales, puedes incumplir. Si eso sucede, el prestamista tiene el derecho de ejecutar la hipoteca de la casa y quitársela. Esto lo deja sin casa, y aún así podría tener que pagar el préstamo.
Por supuesto, si eliges un HELOC en lugar de una segunda hipoteca, la casa no está en riesgo tanto. Aún así, tienes que recordar que cualquier dinero que pidas prestado en esos cinco años tiene que ser devuelto en diez años. Si sólo sacas lo suficiente para pagar tus deudas y dejas el resto intacto, pagándolo poco a poco, tienes 15 años para pagarlo. Esto puede ser beneficioso y puede funcionar, pero las emergencias aparecerán durante esos cinco años.
Conseguir una segunda hipoteca
Si has decidido que quieres refinanciar, es similar a los pasos que diste para conseguir el primero. Estos incluyen:
- Calificando: El prestamista va a mirar su informe y puntaje de crédito, la equidad de la casa, los ingresos y los valores de la propiedad para ver si califica. Si esos números son más altos, tienes una mejor oportunidad de ser aprobado.
- Reúne todo: Independientemente de si es el segundo o el primero, tienes que reunir toda la información. Esto incluye la información de la relación entre deuda e ingresos, los informes y puntuaciones de crédito, y los documentos de la primera hipoteca. A menudo, si solicitas una segunda con el mismo prestamista, esta información estará en el archivo.
- Reúne los documentos: Tendrás que mostrar pruebas, así que necesitarás los papeles de la vivienda y los estados financieros. Estos pueden incluir documentos de impuestos y comprobantes de pago. Tu prestamista podría tener diferentes requisitos de documentos y puede hacerte saber lo que debes traer.
- Tienda: Es importante entender que no tienes que sacar esa segunda hipoteca con el prestamista original. Asegúrate de buscar las mejores tasas posibles para cualquier préstamo que elijas. Compare las comisiones, los términos del préstamo y las tasas de interés.
Una segunda hipoteca puede ser más difícil de conseguir que la primera porque hay un poco más de riesgo para el prestamista. Además, hay una mayor probabilidad de problemas de ejecución hipotecaria. Sin embargo, si tiene préstamos estudiantiles que son difíciles de pagar, puede ser una buena idea considerar una segunda hipoteca. Puede pedir prestado mucho dinero, a menudo más de lo que podría obtener de un préstamo personal. Además, puede obtener tasas de interés más favorables. Sólo asegúrese de que puede pagar la hipoteca antes de tomar la decisión final.